ジャパン・シニアリビング投資法人

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特徴と戦略

内部成長戦略

賃料固定型の長期賃貸借契約による安定したキャッシュ・フロー

本投資法人は、ヘルスケア関連施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア関連施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。本投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります。

2017年2月28日現在

賃貸借契約期間別比率(取得価格ベース)
平均賃貸借期間 23.8
残存賃貸借契約期間別比率(取得価格ベース)
平均残存契約期間 16.7
固定賃料比率(取得価格ベース)
固定賃料比率 100.0%
(注)
取得資産に複数のテナントが存在する場合には、当該取得資産の主たるテナントであるオペレーターとの賃貸借契約に基づいて算出しています。

継続的なモニタリングによる収益の安定化及び適切なメインテナンスによる物件競争力の維持

ポートフォリオの運営状況について

(注1)
「入居率」、「売上高」、「入退去者数」は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。但し、「グランダ門戸厄神」はオペレーターの承諾が得られていないため非開示とし、全ての数値に含まれておりません。なお「売上高」は、「グランダ門戸厄神」を除いた各シニアリビング施設の売上高を合算した金額を記載しています。
(注2)
「入居率」は、ポートフォリオにおける入居者数の合計を居室数の合計で除し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)
2016年7月から12月の6ヶ月間における入居率の単純平均を記載しています。
(注4)
2016年7月から12月の6ヶ月間における、「新規入居者数」及び「退去者数」の合計を定員数の合計で除した値を年換算して記載しています。
(注5)
「平均要介護度」及び「平均年齢」は、オペレーターからの提出資料に基づき2016年12月末時点の数値を記載しています。
No オペレーター名 設立年月日 売上高
(百万円)
(注1)
運営施設数
(施設)
(注2)
定員数
(居室数)
(注2)
上場/非上場
1 アクティバ株式会社 2016年12月28日
(注3)
1 445
(384)
東京証券取引所・名古屋証券取引所市場 第一部上場のリゾートトラスト株式会社の100%子会社
2 株式会社ニチイケアパレス 1964年年6月22日 非開示
(注4)
75 4,870
(4,741)
東京証券取引所市場 第一部上場の株式会社ニチイ学館の連結子会社
3 株式会社エヌエムライフ 1995年10月5日 882 1 263
(232)
非上場会社
4 長谷川介護サービス株式会社 2006年11月1日 19,139 119 6,547
(6,524)
非上場会社
5 社会福祉法人ノテ福祉会 1983年6月13日 5,814 41 1,501
(803)
非上場法人
6 SOMPOケアネクスト株式会社 1992年11月11日 35,535 116 8,769
(8,507)
東京証券取引所市場 第一部上場のSOMPOホールディングス株式会社の子会社
7 株式会社ベネッセスタイルケア 1995年9月7日 93,601 305 17,037
(16,385)
東京証券取引所市場 第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社
8 株式会社コミュニティネット 1998年6月24日 1,370 10 925
(508)
非上場会社
9 株式会社さわやか倶楽部 2004年12月1日 13,195 66 4,183
(4,156)
東京証券取引所市場 第一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社
10 株式会社エクセレントケアシステム 2004年8月2日 3,036 42 1,642
(1,220)
非上場会社
11 有限会社シルバータウン 2002年2月25日 153 3 188
(178)
非上場会社
(注1)
「売上高」は、2016年3月31日時点の情報を記載しています。但し、株式会社エヌエムライフは2016年12月31日時点、長谷川介護サービス株式会社は2016年9月30日時点、株式会社エクセレントケアシステムは2016年7月31日、有限会社シルバータウンは2016年8月31日時点の情報を記載しています。
(注2)
「運営施設数」、「定員数又は居室数」は、2016年12月31日時点の情報を記載しています。但し、株式会社ベネッセスタイルケアは、2017年1月31日時点の情報を記載しています。
(注3)
アクティバ株式会社は、2017年2月28日より事業を開始したため、売上高を「―」としています。
(注4)
株式会社ニチイケアパレスの「売上高」は、オペレーターの承諾を得られていないため非開示としています。
(注5)
アクティバ琵琶において2017年4月1日付でオペレーターの地位承継があり、「株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ」から「アクティバ株式会社」に交代しています。

高い専門性と豊富な経験を有する本資産運用会社のメンバー

本資産運用会社は、スポンサー各社においてヘルスケア関連施設への投融資業務を長年担当していた経験を有するメンバー(役職員をいいます。)を中心に構成されていることから、高い専門性と豊富な経験、人的ネットワークを活用することで、中長期的なキャッシュ・フローの安定性が確保されるものと考えています。

適切なモニタリングの実施による収益の安定化

オペレーターとのコミュニケーションを通じてモニタリングを実施することにより、施設の中長期的な収益性の予見が可能となることから、オペレーターとのコミュニケーションは、本投資法人の内部成長戦略においては重要な施策のひとつであると考えています。

オペレーターのモニタリング、オペレーターへの改善策の提案

バックアップオペレーション機能

一部のスポンサー会社とのスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、取得資産のオペレーターの一部と運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。これらにより、個別のオペレーターに経営状態の悪化等が生じた場合であっても、他のオペレーターによる運営の引継ぎが可能となる体制を採用することで入居者の安定した生活の継続性が保たれるものと考えています。

(注)
アクティバ株式会社の関連会社であり、リゾートトラスト株式会社の100%子会社です。